Новые правила аккредитации новостроек по военной ипотеке исключили страхование застройщика

Что такое аккредитация

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

Документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

Разрешение на строительство жилого дома;

Надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать “неофициальное” условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

Доверительные отношения

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.

В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.

Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.

Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года. «Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».

Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.

Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.

С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.

Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

Чем рискует банк

Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.

Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.

Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего потому, что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.

Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.

В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.

В сухом остатке

Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.

Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.

Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.

Аккредитация застройщика. Важные аспекты

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Аккредитация новостройки несколькими банками

Если юридическое лицо прошло проверку, и даже получило финансовые вливания в развитие производства, для иных займодателей это не играет никакой роли. Каждый из них проверяет ситуацию самостоятельно, вынося собственное экспертное заключение.

Тем не менее, первая проверка уже говорит о том, что с этим генеральным подрядчиком допустимо вступать в деловые отношения – он приобретает стабильность.

Такой вывод делается при условии, что крупный и надёжный банк, «с именем», выдаёт заём в помощь проведения работ. После этого, другие инвесторы проявляют инициативу в развитии собственного рынка, в том числе – за счёт охвата территории зарекомендовавшего себя подрядчика.

Они предлагают продукт, и даже вправе предложить те или иные льготные условия погашения долговых обязательств

В иных случаях работа с несколькими банками целесообразна, что продиктовано объективным требованием в использовании крупных займов, при глобальных объёмах строительства, которое проводится генеральным подрядчиком.

Возводя комплекс многоэтажных домов он, на соответствующем этапе, станет нуждаться в финансовых вливаниях извне. При больших объёмах, один заёмщик не идёт на выдачу требующихся денежных средств, сводя риски к минимуму, либо пытаясь их избежать.

Компании приходится прибегать к услугам нескольких кредитных организаций. Последующие вливания оформляются легче, чем предшествующий. При условии, что застройщика поддерживают два-три солидных банка, с последующими инвесторами вопрос решается гораздо легче.

Юридические лица, не получившие финансовой поддержки, иной раз обращаются в сомнительные компании с просьбой о финансировании. Такой недальновидный поступок учредителя, с долей вероятности, приведёт к краху, так как после этого серьёзные кредиторы вправе отвернуться от него.

По правилам, с такими оплошавшими подрядчиками целесообразно не связываться и финансистам, и дольщикам (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Кстати говоря, для подобных фирм, попавших в так называемый «чёрный список», запрещено оформление ипотеки на квартиры, до момента сдачи дома в эксплуатацию актом приёмки.

Даже при финансировании покупки готового жилья в новостройке, проверится:

  • ликвидность дома;
  • качество квартир;
  • соответствие стоимости квартиры её характеристикам.

Можно сделать вывод, что чем надёжнее финансовые партнёры на начальных этапах строительства, тем легче продвигаются текущие работы. В соответствующих условиях успех обеспечен обеим сторонам.

Застройщик и аккредитация в банке

Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:

  1. Финансовую надежность застройщика.
  2. Разрешительную документацию на новостройку.
  3. Положение дел на строительной площадке.

Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.

Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.

Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.

Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.

Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .

Чем полезна аккредитация новостройки дольщику

Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.

Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».

Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:

  • СберБанк
  • ВТБ24
  • Газпромбанк
  • Райффайзенбанк
  • Банк «Санкт-Петербург»
  • Ханты-Мансийский банк
  • Банк «Открытие» и другие.

Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.

Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.

Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:

Застройщики часто уверяют: аккредитация новостройки в кредитной организации является стопроцентной гарантией того, что ипотечный заемщик в итоге получит квартиру. Попробуем разобраться, так ли это.

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

Аккредитация новостройки

Так считает заемщик, берущий в банке кредит.

Проверять документы на новостройку? А зачем? Банк же проверил! Иначе бы кредит не выдавал!

Но так ли это?

Иногда так, но иногда — совсем иначе. ?

А давайте рассмотрим пример:

Есть квартира. По факту ее, конечно, нет, но на «шахматке» застройщика квартира есть. И даже купить ее, вроде как, можно (считает «покупатель новостройки»).

На деле же, квартиры нет, потому как строящийся дом — это гора стройматериалов. Квартира на каком этаже продается? На 15-м? А ничего, что из земли только 2 этажа торчит, да и на них лишь ветер гуляет, да одинокие бомжи.

Поэтому, «покупатель новостройки» — никакой не покупатель, а инвестор: он инвестирует в строительство, то есть, «мягко выражаясь», достает свои деньги из кармана и вкладывает их в строительство дома, в надежде, что может быть, когда нибудь…

Но речь сейчас не об этом. Итак, квартира, пусть не реально, а виртуально, есть. И стоит эта «квартира» ни много, ни мало, а 5 миллионов.

И есть банк «аккредитовавший» новостройку. То есть, этот банк готов выдавать людям кредит.

Но смотрим дальше: когда-то давно банк выдал кредит этому застройщику. Кредит — сравнительно небольшой: миллионов 100 рублей. Плюс процентов набежало по кредиту еще миллионов на 50. Но застройщик дом не строит, по кредиту не расплачивается. Вопрос: как банку вернуть свои деньги?

И приходит «гениальная идея»: «А давайте выдадим кредит тем, кто хочет «купить квартиру» в новостройке».

Что получится в итоге, нужно показывать на цифрах. Смотрите внимательно:

  • банк выдает заемщику кредит, к примеру, 4 миллиона рублей;
  • заемщик добавляет из собственных сбережений 1 миллион рублей;
  • заемщик платит застройщику 5 миллионов рублей;
  • застройщик перечисляет банку 5 миллионов рублей.

Заметили? Банк, в ходе этой нехитрой операции, выдав 4 миллиона в виде кредита, тут же получил обратно 5 миллионов.

Долг застройщика банку (с процентами) составляет 150 миллионов (по условию) или, в пересчете на квартиры стоимостью по 5 миллионов каждая, 30 квартир.

30 квартир застройщик продал — банк вернул себе 30 миллионов. И, более того, банк переложил на 30 разных людей обязанность расплачиваться по кредиту.

Несложно заметить, что после всей этой операции по продаже 30 квартир, денег на строительство не прибавилось. Но зато, застройщик банку ничего не должен.

Ну а чтобы были деньги на строительство, нужно продать еще квартиры: лишь тогда стройка «разморозится».

Но будут ли покупать эти квартиры? На этот счет есть серьезные сомнения. Почему? Потому что если человек (один из тех 30, кто уже заплатил свои деньги) видит, что строительство в течение нескольких месяцев и не начинается, он начинает нервничать. Пытается вернуть свои деньги, скандалит с застройщиком, обращается в суд. Но это уже другая история.

Кстати, банк, как кредитная организация, только деньги дает: он квартирами не торгует. И то, что заемщик не стал собственником квартиры — это не его проблемы. От обязанности платить по кредиту заемщика это не освобождает.

Так что, дорогие мои, застройщика нужно проверять, не зависимо от того, аккредитован объект банком или нет.

Аккредитация новостройки банком особенности и преимущества

После одобрения кредита заёмщик может выбрать интересующий его объект недвижимости в каталоге квартир от риэлторских агентств и застройщиков, аккредитованных Сбербанком (кстати, предложения Квартет-М также представлены на витрине сайта).

  Отдельно, стоит сказать о рекламе. Все продавцы, экспонирующие свои лоты на ресурсе “ДомКлик”, прошли серьёзную и длительную проверку службой безопасности ПАО Сбербанк (исследованы все учредительные документы, налоговая отчётность, проведены собеседования с руководством брокерских контор, застройщиков и пр.). Публикация объявления возможна только при указании кадастрового номера квартиры, а после его верификации (обязательная проверка в Едином государственном реестре недвижимости), на объект доступна скидка (0,3% от ипотечной ставки заёмщика).

  Встроенная функция заказа “обратного звонка” через сайт позволяет бесплатно совершать вызовы и оценивать общение с риэлтором. История звонков сохраняется, записывается и телефонный разговор (после беседы с маклером её можно воспроизвести, чтобы не упустить из памяти важные детали). Понравившаяся жилплощадь бронируется прямо на просмотре – достаточно позвонить по вышеуказанной схеме и, спустя минуту (примерное минимальное время общения, после которого покупателю доступна скидка), квартира – ваша (на объявлении появится отметка о брони, а с риэлтором немедленно свяжется сотрудник банка для уточнения нюансов).

  И это ещё не всё! Возвращаясь с просмотра, не теряя времени, на сайте выбирается оценщик и страховая компания. Если есть сомнения в “чистоте” документов и нет возможности оплатить услуги агента по недвижимости, за символическую плату и три рабочих дня “ДомКлик” предоставит письменное правовое заключение. Воспользовавшись электронной регистрацией (стОит от 5 550 до 10 250 руб), не придётся посещать МФЦ (правда, к сожалению, электронно можно зарегистрировать пока только прямые сделки – альтернативные (т.е. цепочки) нельзя)). Выбирая сервис безопасных расчётов – посещение банка не требуется (сперва покупатель переводит средства на специальный счёт Центра недвижимости от Сбербанка, а после подтверждения информации о регистрации сделки из Росреестра, деньги зачисляются на счёт продавца.

  Всё сказанное – лишь скромная презентация широких возможностей, предлагаемых крупнейшим финансовым конгломератом. Синергетический эффект, полученный путём партнёрства российского лидера финансовых технологий с корифеем московского рынка недвижимости — агентством Квартет-М, даёт покупателю жилья возможность иметь лучшие условия: самую низкую процентную ставку по ипотеке, самый низкий агентский гонорар, самый лучший сервис и самых надёжных партнеров!

Что такое аккредитация в банке

Поэтому мы иногда специально оставляем недочёты в руководстве по качеству для того, чтобы эксперты по аккредитации имели возможность указать на необходимость их исправления, для того, чтобы не было вопросов по более серьёзным вещам. Это говорит о высоком уровне подготовки наших специалистов.

Если вы — наш клиент, никогда не паникуйте при наличии замечаний комиссии по аккредитации. Таких замечаний будет много, и всё находится под контролем! Так и должно быть… если мы взялись за работу, то гарантируем результат. не ругайте наших сотрудников — они всё делают правильно.

12) Получение аттестата об аккредитации в Росаккредитации — ответственный по согласованию.

Более подробная информация представлена на нашем специализированном сайте по данной ссылке market-gate.bz

Услуга Консультация эксперта цена от 50 000 руб. Документы “под ключ” цена от 200 000 руб. Аккредитация с гарантией цена от 850 000 руб. Всё включено цена от 1 200 000 руб.
Аудит состояния эталонной базы на предмет соответствия критериям аккредитации + + +
Аудит сотрудников на предмет соответствия критериям аккредитации + + +
Аудит помещения лаборатории на предмет соответствия критериям аккредитации + + +
Составление руководства по качеству метрологической службы + + +
Исправление ошибок в руководстве по качеству + + +
Аттестация эталонов (подача докуметов) + + +
Разработка документациидля аттестации эталонов (паспорта эталона и правил содержания эталона) + +
Ускорение прохождения аттестации эталонов +
Подбор эталонного оборудования + +
Предоставление недостающего оборудования в аренду (из имеющейся у Маркет Гейт базы) +
Подбор и обучение персонала + +
Решение кадровых вопросов при отсутствии у клиента сотрудников, соответствующих критериям аккредитации +
Подбор помещения, соответствущего критериям аккредитации + +
Выездная работа с комиссией по аккредитации в режиме консалтинга. С комиссией напрямую взаимодействуют сотрудники заказчика, замечания комиссии исправляются от имени сотрудников заказчика. + +
Работа с комиссией в режиме подмены (с выездной комиссией напрямую работают представители Маркет Гейт с использованием оргтехники Маркет Гейт на территории заказчика). +
Гарантия выполнения работы в рамках полномочий + + + +
Гарантия прохождения аккредитации + +
Гарантия возврата денежных средств, уплаченных Маркет Гейт при непрохождении аккредитации + +
Гарантия возврата денежных средств и стоимости закупленного оборудования при непрохождении аккредитации +

Аккредитация на право поверки проводится в соответствии с критериями аккредитации, которые бывают 2 видов — общие и дополнитеьные критерии аккредитации, при этом они, в основном, относятся к 3-м основным вещам — (1) критерии, относящиеся к персоналу, (2) критерии, относящиеся к поверочному (калибровочному) оборудованию, и (3) критерии, относящиеся к помещению лаборатории.

Нужно быть готовым в точности соответствовать данным критериям аккредитации, так как плата за их несоответствие достаточно высока — при неудачной попытке аккредитации организация сможет повторить попытку аккредитоваться только через 2 года.

Еще раз приглашаем посетить наш специлизированный сайт по нашему сервису в аккредитации на право поверки (калибровки) средств измерений.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков

Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%

Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

В процессе аккредитации вуза принимают участие профильные специалисты, которые оценивают эффективность результатов обучения. Также в аккредитации могут принимать участие сами студенты высшего учебного заведения, которым предлагается пройти тестирования для оценки уровня знаний. В случае, если вуз не проходит аккредитацию, Федеральная служба по надзору в сфере образования и науки может дать время на устранение недостатков учебного процесса, после чего вуз сможет пройти аккредитацию повторно.

В случае успешного прохождения государственной аккредитации вуз получает свидетельство о государственной аккредитации и Приложение к нему. В Приложении прописывается перечень аккредитованных образовательных программ. Наличие данного документа дает учебному заведению право предоставлять своим студентам льготы, предусмотренные государством, отсрочку от призыва на военную службу и выдавать диплом о высшем образовании государственного образца.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector