Введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки в среднем на 7–8%, считают эксперты
Одной из главных тем начала 2024 года на ипотечном рынке стало введение банками комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем программам стимулирования. По новым правилам застройщикам придется предоставить дополнительные субсидии по льготным кредитам. Кроме того, льготную ипотеку можно получить только у застройщиков, являющихся партнерами банка.
Узнайте у наших экспертов, как новые условия приоритетной выдачи ипотеки повлияют на покупателей новостроек.
Что такое комиссионные за льготную ипотеку
Причиной введения комиссии стало то, что доходность приоритетных кредитов банкам была низкой и практически нерентабельной. Главный эксперт “Лусипотеки” Сергей Гордейко поясняет, что ситуация ухудшилась после сокращения бюджетных компенсаций. С 23 декабря максимальный размер субсидий для банков в рамках госпрограммы снижен на 0,5 процентных пункта. “В такой ситуации был найден источник повышения доходности банков. Это введение комиссий для застройщиков. Они взимают комиссию за выдачу каждого кредита по национальной программе. Вам будет предложено заплатить. Комиссия варьируется от 8 % до 13%, но в среднем это сразу 10% от суммы кредита”, – пояснил Сергей Гордейко.
Читайте также: Конфликт между банками и застройщиками из-за льготных ипотечных кредитов. Важные вещи, которые нужно знать
Сейчас эти правила распространяются на крупнейшие банки страны – Сбербанк, ВТБ и Альфабанк, на которые в совокупности приходится около 85% выдачи ипотечных кредитов, по оценкам Дом.РФ. Эксперты говорят, что число таких банков будет продолжать расти. При этом председатель Национальной ассоциации строительных профессий (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил, что не все банки предложат новые условия, а исключением станут вторые по величине банки, которые, возможно, смогут воспользоваться этой ситуацией, считается высоким. Это необходимо для увеличения вашего ипотечного портфеля.
В настоящее время существует достаточное количество банков, которые еще не начисляют дополнительные проценты по программе стимулирования. Поэтому 12 января Банк Дом.РФ направил письмо своим партнерам-застройщикам, в котором говорилось: «Учитывая интересы населения, банк принял решение не взимать комиссию с заемщиков, оформивших жилищные кредиты по национальной программе». «Я сделал», сказал он. По оценкам экспертов группы девелоперских компаний “Страна”, к банкам, выдающим ипотечные кредиты на одинаковых условиях, относятся Газпромбанк, Абсолют Банк, Росельхозбанк, Тинькофф, Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефть и т д.
Примеры расчета комиссий
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых продуктов Группы компаний А101, говорит»:
— Для поддержания текущих процентных ставок программы при всех формах государственной помощи банки получают от застройщиков комиссию в размере 7–8 процентов от каждого выпуска ипотеки.
Однако на данный момент плата представляется существенной дополнительной нагрузкой на финансовую модель девелоперских проектов. Сейчас в ТиНАО средняя стоимость двухкомнатной квартиры на семью составляет около 12 миллионов рублей. При покупке по программе семейной ипотеки с процентной ставкой 6% и сроком кредита 20 лет первоначальный взнос составит 2,4 млн рублей, сумма кредита — 9,6 млн рублей, комиссия застройщика — 806 400 иен. Лувр.
Аналогичную квартиру в Ленинградской области можно приобрести в среднем за 7 миллионов рублей. При покупке по программе льготной ипотеки 8% на 20 лет первоначальный взнос 30% составит 2,1 млн руб., сумма кредита — 4,9 млн руб., комиссия застройщика — $367,5 тыс. Натирать.
Новостройки подорожают
Введение пошлин также окажет влияние на покупателей новостроек. Эксперты, опрошенные редакцией РБК-Недвижимость, ожидают, что цены на новостройки вырастут на 7-8 процентов. По их мнению, застройщики «встроят» часть стоимости в цену квартиры, что приведет к росту цен на жилье. Аналогичная ситуация наблюдалась и с нулевой ипотекой, против чего выступил центральный банк.
Юрий Беликов, управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», заявил: «Девелоперы не готовы отдавать банкам собственные деньги, особенно с учетом того, что они уже столкнулись со спадом продаж из-за охлаждения ипотечного кредитования и снижения темпов роста объемов ипотечного кредитования платежеспособный спрос». Я не собираюсь платить». “Девелоперы постараются переложить дополнительные расходы на плечи покупателей жилья. В этом контексте ожидается рост цен на жилье, приобретаемое по программам стимулирования, на 7-8%”, – говорят в “Финам Финансов”. С этим согласен аналитик группы Игорь Додонов. “В целом это должно привести к снижению спроса на программы стимулирования и доступности жилья для населения”, – отметил он.
Кирилл Горопик, руководитель портала ЕрЗ.РФ, утверждает, что ужесточение правил выдачи льготных ипотечных кредитов существенно снизит их доступность и приведет к снижению продаж.
Введение пошлин также окажет влияние на покупателей новостроек. Эксперты говорят, что застройщики «встроят» часть затрат в стоимость квартир, что приведет к росту цен на жилье
Антон Грушков, президент НОСТРОЙ, отметил, что рост цен приведет к дальнейшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, уменьшению объемов строительства. “Сегодняшнее снижение рентабельности на 6-7%, безусловно, существенно, если не фатально, для большинства региональных девелоперских компаний”, – сказал Антон Глушков.
По словам Антона Глушкова, в ближайшее время есть возможность покупки ипотеки у банков, которые еще не ввели новые льготные условия по ипотечным кредитам.
Однако эксперты Rucipoteca полагают, что массового повышения цен не произойдет. “Могут быть и региональные случаи, когда происходит процесс извлечения ранее накопленной прибыли. Кроме того, цены постоянно растут, и дополнительный 10-процентный рост становится существенным. Также необходимо учитывать”, – считает Сергей Гордейко.
Пример подорожания квартир
Дарья Извалина, консультант по инвестициям в жилую недвижимость и автор Telegram-канала «Новостройка по расчету»:
— Введение банками государственной платы за ипотеку в первую очередь влияет на конечных покупателей. Это связано с тем, что застройщик перекладывает эти расходы на конечного покупателя. Например, ПИК уже корректирует свои ипотечные программы и цены с учетом этих комиссий. На их веб-сайте есть два варианта ипотеки, поддерживаемой государством. «Ипотека от ВТБ и Альфа» (уже объявлено, что они возьмут комиссию с застройщика) и «Ипотека от других банков» (пока не объявлено). А цены этих двух вариантов различаются примерно на 350-450 тысяч рублей. В зависимости от лота комиссия, уплачиваемая застройщиком банку, составляет 450 000 рублей. (Максимальный кредит 6 млн рублей х 7,5%). Таким образом, почти вся комиссия перекладывается на покупателя.
Что думают застройщики
Не все застройщики согласны с введением платы, а также предупредили о резком росте цен на квартиры. Settle Group, крупнейший девелопер Санкт-Петербурга, заявила, что прекратит вести дела с банками, введшими такие комиссии. “Сейчас мы ведем переговоры с нашими финансовыми партнерами. Для некоторых банков мы ищем решения, позволяющие избежать роста цен на недвижимость, поскольку предлагаемые условия субсидирования неизбежно приведут к росту цен на недвижимость”, – сообщили в пресс-службе Settle Group.
Группа ФСК продолжит работу с банками по программам стимулирования и выплате комиссий. Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, отметила: «Мы заинтересованы в том, чтобы предложить нашим клиентам максимально выгодные условия при покупке недвижимости, поэтому предлагаем им альтернативный вариант ипотеки от других банков. Я стараюсь это делать», он сказал. “Если покупатель ориентирован на приобретение недвижимости в ипотеку у банка, который ввел комиссию, мы будем с ним работать в соответствии с новыми условиями”, – сказала она.
По словам Ольги Тумайкиной, комиссионные, которые застройщики сейчас должны платить банкам, повлияют на стоимость квадратного метра и могут увеличиться как минимум на 5%. Это приводит к снижению покупательной способности. Поэтому компания прорабатывает альтернативные механизмы, которые смогут обеспечить максимально выгодные условия для покупателей, рассказал коммерческий директор ГК ФСК.
Группа компаний А101 также заявила, что платит комиссии всем трем банкам: Сбербанку, ВТБ и Альфабанку. Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых продуктов Группы компаний А101, пояснил, что у девелоперов есть три основных варианта реагирования на новую ситуацию. Первый вариант – повышение цены на квартиру покупателя. Второе – не повышать цены, но это решение должно быть согласовано с банком, предоставившим проектное финансирование застройщику. Третий вариант, пояснил Рустам Азизов, — удешевить проект за счет упрощения продуктового решения. «Однако маловероятно, что в эту оценку входит вариант полного отказа от льготной программы. Текущая рыночная ставка покупки той же квартиры за 12 миллионов рублей находится в пределах 18-19%. Первая выплата составит всего 2 миллиона рублей. Но ежемесячный платеж составит около 162 тысяч рублей», — заключил он.
Также читайте:
