Пассивный доход 6 лучших способов для стабильного заработка. Только реальные практические инструкции от опытного предпринимателя

Помните об инфляции

Для начала предлагаю взглянуть, что происходило с курсом доллара и евро за последние 17 лет. С января 1999 года по 31 октября 2015 года средний рост курса доллара по отношению к рублю составил 6,95% в год. У евро этот показатель за тот же период был на уровне 6,54% в год. Однако, если рассчитать реальную доходность вложений в валюту (из указанной выше доходности вычесть инфляцию), результат будет неутешительным.

За рассматриваемый период инфляция в России составила 12,66% в год. Таким образом, если бы инвестор купил валюту в 1999 году и просто хранил ее, каждый год из-за роста рублевых цен его вложения фактически уменьшались бы примерно на 6%. То есть, покупка и хранение валюты сделали бы инвестора беднее, а не богаче.

Безусловно, в современной истории России уже несколько раз случался резкий рост курса валюты по отношению к рублю (достаточно вспомнить прошедший 2014 год). И для того, чтобы уменьшить влияние таких неожиданных колебаний курсов на ваше финансовое состояние, распределение накоплений по разным валютам является разумным решением. Но в долгосрочном плане вкладывать средства в доллары или евро – это заведомо обрекать себя на убытки. Нужно не просто покупать валюту и хранить ее, а инвестировать.

Как начать инвестировать

Ужесточается банковский контроль над счетами застройщиков. К примеру, банк имеет право заблокировать подозрительную транзакцию.

Компании запрещается по одному разрешению возводить несколько объектов. Одно разрешение – один дом. Более того, в строительство застройщики обязаны вносить не менее 10% от проектной стоимости объекта из своего кармана.

Принимать инвестиции граждан сегодня могут только компании старше трех лет и уже построившие больше 10 тыс. кв. м жилой недвижимости.

С лета 2019 года застройщики смогут также привлекать инвестиции дольщиков по ДДУ, то не смогут использовать эти средства до момента сдачи объекта в эксплуатацию. А это уже должно повлиять на рост стоимости недвижимости в перспективе.

Во-первых, останется меньше компаний, способных работать по ДДУ. Только компании со «стажем» и крупным капиталом останутся на рынке, что, по сути, должно привести к уменьшению предложения. Спрос же заметно падать не должен, что и приведет к увеличению стоимости жилья на первичном рынке.

Во-вторых, многие застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для ведения работ, так как средства дольщиков использовать сразу будет нельзя. Все знают, что кредит – процентная переплата. Даже по сравнительно небольшой ставке строительная компания в виде процентов переплатит около 10-15% за время ведения строительства.

В-третьих, привлечение денег на ранних этапах строительства для девелоперов становится не совсем выгодным. Поэтому большая часть квартир будет продаваться уже в готовом виде.

Вывод: такая инновация через пару лет устранит проблему с обманутыми дольщиками. Также эти новшества в регулировании строительной отрасли, скорее всего, приведут к росту стоимости недвижимости. Поэтому, если вложить в строительство сегодня, то в дальнейшем можно хорошо заработать за счет такого инвестирования.

Составьте диверсифицированный портфель

Само по себе вложение средств в ETF не является автоматической гарантией получения высокой доходности. Нужно понимать, что рыночная стоимость любых активов (будь-то акции компаний, облигации, золото и т.п.) может периодически снижаться. Соответственно, будет снижаться и стоимость тех биржевых фондов, которые вкладываются в данные активы.

Но ETF – это только инструмент для наполнения портфеля. Главное же для любого инвестора – составить свой собственный портфель, руководствуясь принципами разумного инвестирования. В этом случае вы сможете получить тот результат, который позволит вам не терять, а зарабатывать деньги.

Прежде всего, необходимо, чтобы ваш портфель был диверсифицированным, а именно включал в себя различные активы разных стран мира. При этом такие активы должны по-разному реагировать на одну и ту же ситуацию на рынках – иметь минимальную взаимосвязь друг с другом. В идеале – когда стоимость одного актива падает, стоимость другого возрастает и т.д. Это позволит портфелю быть устойчивым: избегать сильных снижений, и при любых изменениях на рынках показывать хорошие результаты.

Важным является и периодическое восстановление первоначально выбранного соотношения активов в портфеле. Другими словами, если какой-то класс активов вырос за прошедший год, его нужно продать и докупить подешевевший актив. В результате все классы активов снова будут иметь ту долю в портфеле, которая была у них в самом начале. С одной стороны, это поможет поддерживать риск снижения стоимости портфеля на одном и том же уровне, не позволяя становиться ему слишком рискованным. А с другой стороны, позволит следовать хорошо известному правилу инвестиций: «продавай дорого, покупай дешево».

Рассмотрим все это на примере. Возьмем условный портфель, поровну поделенный между четырьмя классами активов.

25% – акции. Сюда входят: фонд акций российских компаний (12,5% от портфеля), и фонд акций американских компаний (также 12,5% от портфеля);25% – облигации. Фонд зарубежных облигаций;25% – недвижимость. Фонд недвижимости США, который занимается как покупкой/ продажей, так и сдачей недвижимости в аренду;25% – драгоценные металлы. Фонд золота.

Важные уточнения: расчеты осуществлялись без учета комиссий при покупке/продаже инструментов и налогов (реальный результат инвестора будет несколько ниже полученных цифр).

В конце каждого года осуществлялось восстановление первоначального соотношения активов в портфеле (если какой-то актив вырос за прошедший год, он продавался и докупался подешевевший актив, чтобы каждый класс активов на начало следующего года занимал в портфеле долю в 25%). В итоге за период с 1998 по 2014 годы были получены следующие результаты (ниже представлена рублевая среднегодовая доходность).

Рассматриваемый портфель – 25,57%.Банковский депозит в долларах США – 17,43% (годовой депозит со ставкой 2,9%).Инфляция в России – 16,06%.Вложения в доллар США – 14,12%.

Таким образом, условный портфель, составленный по методу распределения активов (или, как его называют за рубежом, Asset Allocation), показал гораздо более высокую доходность, чем инфляция и валютный депозит (не говоря уже о простом вложении в доллар США).

Главное, что такой метод инвестирования может использовать любой человек, далекий от финансовых рынков. Безусловно, определенные знания и некоторая подготовка для этого потребуются. И составлять подобный портфель необходимо, рассчитывая на длительный срок инвестирования (от 10 лет и дольше). Но само управление портфелем будет занимать очень мало времени. Достаточно периодически (например, раз в год) восстанавливать начальное соотношение активов внутри портфеля и забыть о нем на весь следующий год. А все остальное время заниматься семьей, работой, хобби и т.д.

При этом еще раз подчеркну, что активы, из которых составляется портфель, должны слабо зависеть друг от друга и сами по себе быть достаточно диверсифицированными (состоять из большого количества акций компаний разных стран, облигаций и т.д.). И в этом инвестору как раз и могут помочь биржевые фонды.

Отмечу также, что выше был представлен лишь условный пример инвестиционного портфеля. Другое сочетание классов активов и их долей в портфеле может показать иные, в том числе и более высокие результаты. Но реальный портфель для каждого инвестора должен составляться индивидуально, исходя из его собственных целей, особенностей и возможностей. При этом такая стратегия инвестирования будет гораздо эффективнее и прибыльнее, чем простое хранение своих денег в валюте или на валютном депозите.

Налогообложение для предпринимателей через рентабельность недвижимости

Предприниматели должны платить налоги с учётом экономически обоснованного уровня рентабельности используемой недвижимости, для чего необходимо прописать в законодательстве соответствующий механизм.
Разработанные группой депутатов от «Справедливой России» изменения в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» внесли на рассмотрение Госдумы.
Документ, который есть в распоряжении «Парламентской газеты», напоминает, что для налогообложения земельных участков статьей 390 Налогового кодекса установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
При этом законодательством о государственной кадастровой оценке и налоговым законодательством установлены принципы экономической обоснованности и экономического основания, а также необходимость учёта способности налогоплательщика к уплате налога.
Однако, как указали авторы инициативы, на практике эти принципы не соблюдаются из-за отсутствия правового механизма их реализации. Это привело к многочисленным судебным разбирательствам и банкротству многих предпринимателей и фирм, росту безработицы и социальной напряжённости.
В этой связи для правового обеспечения названных выше принципов предлагается определять кадастровую стоимость недвижимости в случае её использования для предпринимательской деятельности, с учётом экономически обоснованного уровня рентабельности, обеспечивающего безубыточность использования предпринимателем.Депутаты полагают, что показатели рентабельности такого объекта можно на основании данных финансовой отчётности.
В случае, если рентабельность объекта меньше минимального значения, то для налогообложения принимается минимальное значение кадастровой стоимости объекта. Если рентабельность превышает максимальные показатели, при налогообложении предлагается учитывать максимальное значение кадастровой стоимости недвижимости.
Порядок определения минимального и максимального значений кадастровой стоимости предложено закрепить за Правительством России.
Применение для целей налогообложения минимального или максимального значения рентабельности производится при условии, что это не приводит к уменьшению общей суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему страны.
Реализация законопроекта позволит остановить разорение ранее рентабельных предприятий и организаций, прекратить ликвидацию рабочих мест, повысить инвестиционную привлекательность недвижимости, сократить число судов по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и получить дополнительные налоговые поступления в бюджеты различных уровней за счёт роста налогооблагаемой базы, отмечают законодатели.

Прогноз на 2019 год

Выше говорилось, что изменения в законодательстве приведут к росту цен на первичном рынке недвижимости. Еще на цену могут повлиять:

• Уровень инфляции.
• Расходы застройщиков.
• Доходы населения.
• Ипотечный рынок

С доходами все ясно: если они падают, то и люди не спешат покупать свое жилье, что влияет на спрос. Однако есть ипотека, которая в последний год как раз стала драйвером роста спроса. Дело в том, что летом этого года ставка по ипотеке достигла минимума и спровоцировала граждан на оформление кредита.

Сейчас сложно спрогнозировать процент по ипотечному кредиту. ЦБ второй раз за год повысил ставку рефинансирования, а это может привести к росту ставок по кредитам, соответственно, к уменьшению числа потенциальных заемщиков.

С другой стороны имеются программы с субсидиями. К примеру, материнский капитал (который можно направить на оформление ипотеки), «детская» ипотека, программа «Молодая семья» и др. Все это в определенной степени должно поддерживать спрос на жилье.

Важно понимать, что точный прогноз никто не даст. Разные Министерства и ведомства прогнозируют только макроэкономические показатели, влияющие косвенно на рынок недвижимости

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования прогнозируют рост стоимости квадратного метра на 2-3% ежегодно до 2025 года. Т. е. если верить экспертам и принять, что инфляция продолжит держаться на уровне 4%, то каждый год жилая недвижимость в среднем будет дорожать на 6.5%.

Участники рынка тоже имеют свое мнение. Многие считают, что мелкие застройщики вообще покинут рынок, что приведет к монополизации. Оставшиеся крупные компании будут отказывать от долевого строительства, предпочтя продавать уже готовые квартиры, так как это приносит больше денег.

Отказ от эскроу-счетов приведет к необходимости активного привлечения кредитных денег, а это влияет на итоговую стоимость жилья. Эксперты из Группы «Эталон» считают, что к 2020 году жилье в Москве подорожает на 20%.

В консалтинговом центре «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что в 2019 году рост цены квадрата будет из-за увеличения НДС до 20%. А уже после продажи объектов «по старым правилам» ожидается более активный рост стоимости жилья. Это начнется примерно с 2020 года.

Итог: за рост стоимости жилой недвижимости пока больше факторов, хотя прогноз – априори неточный показатель. Это нужно всегда помнить.

Если верить данным прогнозам, то инвестирование сегодня принесет большие деньги через 2-3 года. Допустим, инвестор находит объект у надежного застройщика, который принимает вклады по ДДУ, предлагая купить квадратный метр на начальных стадиях строительства на 30% дешевле, чем на рынке.

Грубо говоря, если квадрат стоит сегодня 100 т. р., то застройщик продает его за 70 т. р. Инвестор покупает квартиру в 50 кв. м за 5 млн рублей, подписывает договор.

Допустим, через 2.5 года новостройка готова, т. е. инвестор получает свою квартиру. По прогнозу за эти 2.5 года квадратный метр должен подорожать примерно на 17-18%, т. е. готовая квартира на рынке уже стоит примерно 8 250 000 р. Если учесть, что вкладывал инвестор в строительство 5 млн руб., то его выручка после продажи данного жилья составит 3.25 млн рублей. Это неплохо за такой короткий срок даже с учетом инфляции.

Вместо вывода

Давление санкций и неустойчивый рубль заботит инвесторов. Они сегодня высказываются «за» инвестирование в жилую недвижимость. Это не только сохранит капитал, но и даст возможность неплохо заработать. И рост стоимости жилья ожидается.

Что дал 2018 год

Доходы граждан падали, поэтому они ориентировались больше на жилье меньшей площади, т. е. на то, что могли себе позволить. Поэтому отмечается снижение площади квартир в новых новостройках.

Также отмечается, что по стране экономическая обстановка отличается. Если в среднем спад числа возведенной жилой недвижимости составляет 2%, то в некоторых регионах этот показатель составляет все 25%.

По сути, средняя стоимость квадрата по стране увеличилась. Есть мнения, что это во многом из-за элитных домов, которых не так много, но стоимость их намного выше, чем в сегменте «эконом». С 2014 года по 2017 рост цены квадратного метра составил примерно 10%. Хотя, если учесть высокую инфляцию за этот же период (36%), то о реальном росте цен говорить не приходится.

Главное событие года – изменение в законодательстве. ФЗ-214 регулирует механизм строительства недвижимости на первичном рынке. Финансирование строительства подавляющего числа новостроек идет за счет ДДУ. Т. е. это то самое долевое строительство, когда граждане приобретают жилье еще в несуществующем доме.

Данная схема очень популярна: граждане могут купить квартиру как на стадии «котлована», так и в ходе строительных работ. Грубо говоря, люди вкладывают деньги в строительство, передавая определенную сумму застройщику, а потом получают уже готовое жилье согласно ДДУ.

Стоимость квадратного метра зависит от стадии строительства. Если вырыт только котлован под будущую многоэтажку, то цена может быть даже на 50% ниже текущей рыночной. Далее стоимость будет расти по мере возведения дома примерно на 3% каждый квартал.

Есть возможность найти вариант на стадии готовности 2-3 этажей и купить квартиру примерно на 30% дешевле. Если учесть, что в среднем строительство длится 2-3 года, то прибыль от инвестирования долго ждать не придется.

Не нужно забывать о рисках, ведь было масса случаев со срывом сроков сдачи объекта в эксплуатацию и остановке строительных работ. Однако в 2018 году были приняты изменения в законе, защищающие права дольщиков.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector