Ипотека на земельный участок

Суть ипотеки, ее юридическое значение. Риски покупателя при оформлении ипотеки

Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника. Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.

Согласно статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в список объектов недвижимого имущества. Таким образом, в отношении участков земли также может быть установлена ипотека в качестве способа обеспечения денежного обязательства.

Ипотека в отношении земельного участка в настоящее время не получила такого распространения, как на объекты жилья. Это вызвано особенностями оборота участков земель, который зависит от характеристик земли, ее целевого назначения и видов разрешенного пользования.

3 способа получить бесплатную помощь опытных адвокатов

Консультация юристов на странице бесплатной юридической консультации

Практическая реализация ипотеки состоит в отсрочке платежей кредитору при покупке участка земли. Таким кредитором, как правило, выступает кредитное учреждение (банк), которое при оформлении сделки купли-продажи полностью уплачивает стоимость участка в пользу продавца. На данную сумму банк заключает с покупателем кредитный договор и одновременно устанавливает способ обеспечения этого кредита в виде ипотеки.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи за счет средств ипотечного кредита:

  1. Продавец получает полную стоимость участка при заключении договора;
  2. Покупатель приобретает участок за счет средств ипотечного кредита, становится его собственником и одновременно гарантирует банку исполнение кредитного обязательства путем установления залога (ипотеки);
  3. Банк выдает ипотечный кредит покупателю, за счет которого продавец получает стоимость участка, определенную договором купли-продажи. При этом, с целью обеспечения кредитного обязательства банк устанавливает залог (ипотеку) за участок. В случае неисполнения новым собственником обязательств по ипотечному кредиту, банк имеет право обратить взыскание на имущество должника, находящееся у него в залоге, для полного удовлетворения своих требований.

Юридическое значение ипотеки на земельный участок состоит в ограничении (обременении) права собственника по распоряжению имуществом без согласия кредитора. Собственник не имеет право продать, подарить или обменять участок, находящийся под залогом, без согласия банка. На практике, такое согласие банк может дать только в случаях, когда средства от продажи участка, находящегося в залоге, поступают напрямую в кредитное учреждение и направляются на погашение ипотечного кредита.

Главным риском для покупателя при оформлении договора купли-продажи участка с одновременным установлением ипотеки, является реальный шанс потерять приобретенное имущество. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого собственник может лишиться основного источника доходов. Потеряв возможность своевременно исполнять обязанность по ипотечному кредиту, собственник, по сути, сам становится «заложником» банка. Судьбу заложенного участка будет решать банк, который имеет право предоставить должнику возможность восстановить платежеспособность и продолжить исполнение кредитного договора, либо сразу обратить взыскание на заложенный участок земли. В этом случае, должник лишается права собственности на участок после его продажи на торгах, и может рассчитывать лишь на получение разницы между вырученной за участок суммы и размеров оставшегося кредитного обязательства.

Ипотечные программы банков на покупку дома с участком

Кредитование на приобретение частного дома с землей не пользуется таким спросом, как на покупку квартиры.

Однако многие банки не отказываются от таких программ и предлагают интересные условия для своих клиентов. Рассмотрим несколько предложений от российских банков подробнее.

Банк Возрождение

Банком представлен продукт ипотечного кредитования «Загородный дом» на льготных условиях. Ключевые параметры приведены в таблице ниже.

Сумма Первоначальный взнос Срок Кредитная ставка в % годовых (базовая)
От 300 тысяч до 8 миллионов руб. 20–95% от цены объекта недвижимости 1–30 лет 12

Данная программа подойдет заемщикам, приобретающим загородный дом с участком на вторичном рынке жилья. Базовая ставка в размере 12% в год действует только при условии заключения комплексного договора страхования. Возможно привлечение созаемщиков (максимально 3 лица). К заемщику/созаемщику предъявляются следующие требования:

  • возрастной ценз — 18–65 лет;
  • регистрация в РФ (временная или постоянная);
  • стаж трудовой деятельности не меньше 3-х месяцев.

Чтобы отправить заявку на ипотеку клиенту необходимо предоставить следующий комплект документов:

  • паспорт РФ (копия всех страниц);
  • анкета-заявление;
  • военный билет для мужчин до 27 лет;
  • документы с подтверждением получения дохода и трудовая книжка.

Банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы на свое усмотрение.

Стандартное предложение «Загородный дом» от банка Возрождение предполагает следующие ограничения при оформлении:

Сумма Первоначальный взнос Срок Кредитная ставка в % годовых (базовая)
От 300 тысяч до 10 миллионов руб. 30–85% от цены объекта недвижимости 1–30 лет 13 (при покупке жилья у аккредитованных банком компаний); 13,75 (при покупке у фирм, с которыми у банка заключено соглашение о расчетах с помощью аккредитива); 14 (базовая ставка)

Подать заявку на получение займа можно электронно на официальном сайте банка.

Срок рассмотрения любой ипотечной заявки до 15-ти рабочих дней после предоставления всех документов.

Альфа банк

В Альфа банке действует программа «Кредит на покупку дома», в рамках которой можно приобрести:

  • таунхаус с земельным участком;
  • дом с землей;
  • часть дома с участком.

Стандартные условия кредитования по такому предложению выглядят следующим образом:

Сумма Первоначальный взнос Срок Кредитная ставка в % годовых (базовая)
От 300 тысяч Не менее 40% от стоимости дома До 25 лет От 13

Получить такой займ сможет клиент в возрасте 20–64 лет, предоставивший паспорт РФ, документы о доходах и документы на залог.

Альфа банк обязывает клиентов поле одобрения заявки застраховать объект недвижимости от риска повреждения и утраты. Приобретение такого продукта страхования повысит шанс принятия положительного решения и применения пониженной годовой ставки.

Юникредит банк

Юникредит банк представляет вниманию потенциальных заемщиков ипотечный продукт «Кредит на коттедж», который позволит купить жилой дом, таунхаус или коттедж на вторичном рынке жилья. Основные условия займа представлены в следующей таблице:

Сумма Первоначальный взнос Срок Кредитная ставка в % годовых (базовая)
До 15 миллионов руб. (в Москве и Санкт-Петербурге); До 5 миллионов руб. (в остальных субъектах РФ) Не менее 50% от стоимости дома 1-30 лет 13

Для клиентов-участников зарплатных проектов предоставляется скидка в размере 0,25% от базовой ставки. Займ оформляется лицам в возрасте 21-65 лет, имеющим постоянный источник дохода, со стажем от 3-х месяцев на последнем месте и с хорошей кредитной историей.

Банк Зенит

В банке Зенит можно оформить «Кредит на покупку земельного участка с домом». Условия приводятся в таблице ниже:

Сумма Первоначальный взнос Срок Кредитная ставка в % годовых (базовая)
540 тысяч-14 миллионов руб. (Москва); 270 тысяч–10,5 миллионов руб. (остальные субъекты РФ) Не менее 30% от стоимости дома 1-25 лет 19–23,5

Приобретение страховки по заключаемому ипотечному договору является добровольным решением заемщика, однако в случае отказа банк повысит ставку по займу на 3%.

Получить ипотеку в банке Зенит могут граждане РФ в возрасте от 22 до 60 лет, имеющие стаж трудовой деятельности не менее полугода на текущем месте и зарегистрированные в городе присутствия банка.

Рассмотренные выше предложения банков позволяют сделать вывод о том, что наиболее выгодные условия для заемщиков готов предложить банк Возрождение (12% в год).

Развитие рынка недвижимости и, в частности, увеличение объемов строительства коттеджных поселков будут способствовать повышению спроса на ипотечные продукты кредитования жилых домов с участками и снижению требований к заемщикам и недвижимости со стороны банков.

Какие банки дают ипотеку на земельный участок

Большая часть граждан ошибочно полагает, что прежде всего необходимо определиться с выбором конкретного земельного участка, а уже потом озаботится поисками банка, который даст свое согласие на ипотеку. Однако подобное отношение зачастую является крайне неверным, поскольку каждое финансовое учреждение имеет свои нюансы при оформлении подобных сделок.

На сегодняшний день кредиты на приобретение земельного участка предоставляют только самые крупные игроки российской банковской сферы, а именно ВТБ-24, Сбербанк и Россельхозбанк. Разберем ключевые особенности участия в ипотеке от каждого из них.

Сбербанк

Как только в нашей стране появилась такая услуга, как ипотека на земельный участок, Сбербанк стал одним из новатором в данной сфере и активно включил программу в перечень своих услуг. И по сегодняшний день условия, предъявляемые к участникам кредитования, считаются одними из наиболее выгодных.

Главные особенности оформления покупки земли от Сбербанка следующие:

  1. Ипотека на земельный участок доступна только для граждан России в возрастном диапазоне от 21 до 65 лет.
  2. Граничные сроки кредитования не превышают 30 лет, при этом сумма займа не может быть меньше 45 тыс. рублей, и больше 8,5 млн. рублей (или же в некоторых ситуациях – не более 85% от рыночной цены участка).
  3. Начальный взнос составляет 15%, а процентные начисления по ипотеке колеблются в диапазоне от 13%, хотя с учетом нынешних тенденций, уже с начала 2017 года ставка может быть снижена до 10-11%.

Если вам необходима ипотека на земельный участок, Сбербанк является оптимальным выбором благодаря выгодным предложениям и доступной политике. В частности, говоря о таком продукте, как ипотека на дом с земельным участком, Сбербанк готов предложить наиболее выгодные условия.

ВТБ-24

Говоря о такой возможности, как ипотека на земельный участок, ВТБ-24 предоставляет своим клиентам самые широкие возможности для выбора. Однако, чтобы принять участие в программе, необходимо соответствовать следующим критериям:

  1. Клиент имеет возрастную категорию не меньше 21 года и не больше 65 лет.
  2. Ипотека на земельный участок доступна только гражданам РФ, имеющим официальный источник дохода.
  3. Потребитель должен предоставить в банк сведения о своей платежеспособности.
  4. Кредитная история должна находится в хорошем состоянии.
  5. Каждый потенциальный заемщик должен иметь непрерывный стаж работы на момент оформления сделки не менее 3 лет.

Говоря о конкретных программах, стоит отметить их разнообразие в ВТБ-24. К примеру, для своих постоянных пользователей, условия ипотеки на земельный участок или дом будут более выгодными, и отличаться сниженной процентной ставкой и увеличенными сроками для погашения. В любом случае, данный вопрос необходимо уточнять у представительства банка в своем городе.

Россельхозбанк

Для того, чтобы привлечь клиентов и обеспечить их такой услугой, как ипотека на земельный участок, Россельхозбанк предлагает массу возможностей. Как отмечают эксперты, в данное учреждение стоит обратится в тех ситуациях, когда пользователь имеет дело с землей сельхоз использования, поскольку выгода тут более явная, чем в других банках.

Процентная ставка будет зависеть от конкретных условия договора, от наличия постоянного дохода и срока кредитования. Если вам интересна ипотека на земельный участок от Россельхозбанка, то стоит обратится непосредственно в ближайший филиал для уточнения сведения.

3 способа получить бесплатную консультацию опытных адвокатов

Консультация юристов на странице бесплатной юридической консультации

Залог

В той ситуации, если человек решает строить собственное жилье под залог земельного участка, то стоит обратить внимание, что данная возможность предоставляется далеко не всеми банками. Да и требования к данной услуге довольно специфические

Аналитики заверяют, что какой бы ни была оценочная стоимость земли, банк никогда не откажется использовать ее в качестве залога. Дело в том, что земля представляет собой хорошее инвестиционное вложение, а учитывая регулярно возрастающую цену на этот ресурс, позитивное решение будет обеспечено.

Если клиент предлагает в качестве залога земельный участок, решение будет принято в течении 2-3 дней. И если все условия будут соблюдены, то средства будут выделена незамедлительно:

  1. Земельный участок не должен быть расположен вдали от транспортных коммуникаций и дальше 100 км от близлежащих поселений.
  2. Ипотека в суммарном выражении будет напрямую зависеть от оценки участка, при этом предельная граница займа будет составлять 200%. Однако стоит заметить, что если земли имеют сельхоз назначение, то ее рыночная цена будет намного ниже, и ипотека будет иметь другие нюансы.
  3. Владелец имеет полное документальное сопровождение участка, и нет никаких оснований для сомнений в законности проводимой сделки.

Договор ипотеки земельного участка

Договор ипотеки земельного участка обладает некоторыми нюансами, которые применяются исключительно в данном соглашении по кредитованию. К примеру, соглашение по ипотеке должно предусматривать право заемщика на использование участка по собственному усмотрению без предварительного согласования с кредитором. Благодаря только данному пункту, заемщик сможет не только распоряжаться землей, а и возводить на ней постройки.

Кроме обязательных условий, земельный договор на ипотеку должен быть также подкреплен конкретной документацией, а именно:

  1. Правоустанавливающими документами на участок.
  2. Выпиской из ЕГРП, а также кадастровой документацией.
  3. Отчет от оценочной комиссии, в котором содержаться данные относительно рыночной стоимости участка.
  4. Справки из БТИ об отсутствии или наличии построек на участке.

Порядок оформления

Сначала нужно выбрать участок земли, а уже потом оформлять кредит.

После этого нужно:

  • собрать документы и оформить заявку;
  • провести оценку участка земли;
  • заключить договор страхования.

Необходимые документы

К заявке на кредит необходимо приложить:

  Свой паспорт оригинал и ксерокопию всех страниц, которые не нужно дополнительно заверять в нотариате
 ИНН в копии и оригинале. Этот документ есть у каждого работающего гражданина. А безработным кредит на покупку недвижимости не дают
 Трудовую книжку простую ксерокопию и оригинал. Достаточно сделать копию титульной и последней страницы книжки, на которой есть запись о приёме на работу данного заявителя
 Справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Если же у клиента есть недекларируемый доход, то он может заполнить справку по форме банка
 Свидетельство о рождении детей которым ещё не нет 14 лет – также простую не нотариальную копию и оригинал
 Свидетельство о браке а также согласие второго супруга на оформление сделки
 Кадастровый паспорт на землю оригинал
 Документ установления границ и подтверждающие, что предмет кредита находится в собственности у продавца
 Бумаги на право собственности если есть недвижимость, которая сможет быть залогом по кредиту
  Результаты независимой оценки и сертификат материнского капитала, если оформление кредита будет с его помощью
 Если у заёмщика есть созаёмщики то необходимо представить документы на них и другие документы, которые может потребовать банк

Образец договора

Типовой документ содержит:

 Сведения о предмете договора такие как: 
  1. Его площадь.
  2. Кадастровый номер.
  3. Категория земель.
  4. Адрес места нахождения
 Сведения о кредите это:
  • сумма;
  • срок;
  • процентная ставка
 Реквизиты документа подтверждающего право собственности
 Оценочная стоимость предмета залога и предмета кредита права и обязанности обеих сторон кредитного договора
 Обращение взыскания на предмет залога и ответственность обеих сторон за невыполнение условий договора
 Срок действия договора другие положения, которые играют важную роль для обеих сторон

Возможные затраты

Заёмщик может понести следующие издержки при оформлении кредита:

 Оплатить услуги оценщиков банк может только предоставить оценочную группу. Но нанять оценщиков может и сам заёмщик
 По договорённости с продавцом земли за счёт заёмщика может быть произведено межевание земли и постановка её на кадастровый учёт
 Проведение необходимых экспертиз клиент также берёт на себя
 Если нужно оформлять дополнительные документы то это тоже за счёт заемщика
 Если возникнет необходимость нотариального заверения документов или оформления нотариальных доверенностей, то оплачивать услуги нотариата будет также клиент

Ипотека земли в России

Надежность капиталовложений в условиях нестабильной экономики может гарантировать ипотека. Однако вопросы земельной ипотеки в России не полностью урегулированы, что вызывает множество споров и разночтений. В связи с этой и другими причинами земельная ипотека пока что стартовала лишь в нескольких областях.

Ипотека на земельный участок, по мнению АИЖК, это кредит на строительство загородного дома под залог земли.

Ипотеку земельных участков регулируют: Гражданский кодекс, Закон «Об ипотеке» и Земельный кодекс. Постоянно происходят позитивные улучшения в этой области: например, три года назад было отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки вообще, и на землю в частности.

Проблемы ипотеки на земельный участок

Ипотека на землю в теории – отличный инструмент помощи освоения участков всеми слоями населения. Однако законодательством четко прописано, что предметом ипотеки могут стать лишь частные, а не муниципальные и государственные земли.

Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения была разрешена с февраля 2004 года, однако на данный момент она составляет не более 10% ипотеки в стране. Этот факт существенно тормозит развитие рынка ипотеки на землю.

Недвижимое имущество (особенно земля) представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота. Поэтому права на такие объекты нужно зарегистрировать.

Также ипотека на земельный участок связана с проблемой, имеет ли предмет ипотеки необходимые качества залога. В противном случае Вы рискуете нарушить законодательство РФ.

Ипотека на землю – это разновидность залога. Согласно ГК РФ, при ипотеке земельных участков передаваемый в залог участок должен быть оборотоспособным. Залог (ипотека) земельных участков допускается, если они не ограничены в обороте или совсем не исключены из него.

По земельным участкам регистрация закладной проводится в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Документы, необходимые для регистрации ипотеки:

  • заявка залогодержателя;
  • закладная;
  • документы, описанные в закладной;
  • чек (квитанция) про уплату государственной пошлины за регистрацию.

Наиболее заинтересованы в ипотеке на землю коммерческие банки. При хорошей раскрутке ипотека на землю (гипотетически) может позволить банкирам рассматривать сельскохозяйственные участки как вполне реальный и ликвидный залог.

Однако этому мешают отсутствующие на практике механизмы реализации и перевода земли от одного собственника к другому, а также неготовность крупных организаций воспринимать всерьез данную разновидность ипотеки. В связи с этим реальный рынок земли и рынок ипотеки земельных участков в России пока отсутствует.

В отличие от некоторых регионов РФ, в Москве и Санкт-Петербурге банки принимают земельные участки под залог ипотеки. Земельной ипотекой занимаются следующие банки: Сбербанк, МКБ, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и «Сосьете Женераль Восток». Они также практикуют оформления кредита под залог уже имеющийся у заемщика недвижимости.

Однако нужно соблюдать условия, предъявленные этими банками: к примеру, ни один банк не даст кредит на покупку земель, которые находятся:

  • на землях промышленного / военного назначения;
  • на территории природоохранных зон / национальных парков;
  • в муниципальной собственности.

Размер участка должен быть не менее 6 соток и не более 50, и к нему должны быть подведены коммуникации (электричество, газ и т.д.).

При неуплате кредита продать земельный участок гораздо труднее, чем обычную квартиру. Процентные ставки по таким кредитам тоже традиционно выше, и это отпугивает большую часть потенциальных заемщиков (ведь, в конечном счете, земельная ипотека обходится дороже классической).



Особенности ипотеки под ИЖС

Выдвигаемые требования к недвижимому объекту

Оформить ипотеку на ЗУ можно не в каждом банке. Ипотекодатель обязан предоставить залог, поскольку не каждый участок ликвидный.

На стоимость недвижимого объекта влияет категория земли, расположение, размер и прочие условия.

Банки могут выдвинуть перечень следующих требований:

  • УЗ обладает категорией «индивидуальное жилищное строительство».
  • Документальное подтверждение права собственности на земельный надел.
  • Отсутствие обременений.
  • Вблизи участка нет свалок и вредных производств.
  • Объект располагается вдали от водоохранной или заповедной зоны.
  • Обязательно наличие коммуникаций и дорог.

Площадь территории должна составлять от 6 до 50 соток.

При этом появляется возможность найти финансовое учреждение, которое не только примет условия ипотекодателя, но предложит выгодные проценты.

Законодательная база

Долгосрочная форма кредитования, при которой в качестве залога предоставляют недвижимость, называется ипотечным кредитом.

Он успел получить большую популярность, хотя и появился совсем недавно.

Закон 1992 года «О залоге» дал начало ипотечному кредитованию. Первый закон «Об ипотеке» № 102 приняли в 1998 году.

Образец договора

Договор купли-продажи ЗУ под индивидуальное строительство в ипотеку от стандартного образца практически не отличается. Есть нюанс в списании условий оплаты. Приобретатель часть денежных средств переводит из своих накоплений (первоначальный взнос), а вторую оплачивает банк, когда ипотеку зарегистрируют в Росреестре.

В предварительном договоре есть указания, согласно которым одна из сторон заплатит конкретную денежную сумму, а вторая передаст право собственности на земельный участок.

Структура предварительно договора такая же, как и у основного. Единственное различие – предметом договора являются намерения сторон по передаче объекта недвижимости, а не сама недвижимость.

Основной договор купли-продажи составляют в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется. Содержание документа разрабатывается индивидуально. В нём обязательно наличие следующих пунктов:

  • Дата и место оформления.
  • Сведения о сторонах сделки: паспортные данные и контактная информация.
  • Идентификация существенных условий и предмета договора (цена и порядок проведения расчётов).
  • Точные данные об объекте недвижимости: месторасположение, кадастровый номер, площадь и др.
  • Оценочная стоимость УЗ.
  • Сведения о владельцах.
  • Конкретизация, что сделка будет заключаться на условиях предоставления ипотечного кредита.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи.
  • Приложения.

В самостоятельном составлении текста документа не будет необходимости. Банк предоставит бланк для внесения информации.

Под материнский капитал

По сути дела приобрести землю под ИЖС на материнский капитал невозможно, поскольку закон предусматривает использование этих денег на улучшение жилищных условий.

А приобретение участка не отвечает этим целям. Финансовые средства из материнского капитала можно вложить, чтобы начать постройку дома на участке под ИЖС.

Сбербанк

Кредитное учреждение имеет свою программу, предназначенную для приобретения ЗУ и строительства. Условия:

  • Срок предоставления займа – 30 лет.
  • Валюта – рубль.
  • Способ погашения – равный платёж.
  • Минимальная сумма кредитования – 500 тысяч рублей.
  • Максимальная – до 8 млн. 500 рублей.

Кредит обеспечивается залоговым имуществом.

ВТБ

В ВТБ могут получить ипотечный займ на приобретение УЗ под ИЖС разные категории граждан.

Условия:

  • Сроки – 20-30 лет.
  • Процентная ставка – 12%
  • Лимит – от 490 тысяч рублей.

Перед подачей заявления в банк ВТБ необходимо чётко рассчитать финансовые возможности.

Перечень необходимых документов

Чтобы оформить ипотечный займ, нужно собрать перечень следующих бумаг:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Документацию, в которой зафиксировано право собственности на недвижимость: выписка из ЕГРП, свидетельство о ПС.
  • Справку о составе семьи.
  • Справку о доходах заёмщика и его трудовой деятельности.

Банк может затребовать трудовую книжку с ксерокопией, заверенной работодателем, и копию трудового договора.

Таким образом, ипотека на участок под ИЖС представляет собой долгосрочный кредит, который выдаёт банк под залог недвижимого имущества. Чтобы оформить займ, необходимо выбрать банк и изучить все его требования. После можно заниматься поиском земельного участка.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector