Можно ли жить в коммерческой недвижимости и прописаться в ней

Основные риски при покупки нежилого помещения

  • Во-первых, часто встречаются объекты с довольно неопределенным юридическим прошлым — это решаемо, если прибегнуть к помощи опытного и подкованного в этих вопросах посредника.
  • Второй момент связан с экономической стороной дела. Не всегда инвестору правильно удается подсчитать потенциальную прибыль.
  • В-третьих, имеет место человеческий фактор — некоторые аферисты прекрасно себя чувствуют на рынке недвижимости.

Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.

Какие документы нужны при покупке нежилого помещения

Далее подписывается договор купли-продажи, он заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию. Но для успешного исхода сделки продавец должен подготовить стандартный пакет документов, в составе которого находятся:

  • Подтверждение права собственности на выбранный объект.
  • Выписка из БТИ (из реестра прав собственности).
  • Разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, если продавец – физлицо, состоящее в браке.

Способы оплаты

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

В кредит можно купить магазины, складские помещения и офисы, причем продавцом может выступать как физическое лицо или компания, так и ФГИ — Фонд государственного имущества. В каждом из случаев документы могут быть разными. Так, ФГИ имеет право потребовать сохранение целевого использования объекта. Налоги выплачиваются такие же, как и в случае покупки квартиры или дома.

Если все оформлено правильно, то вскоре нежилое помещение можно будет сдавать в аренду, чтобы вернуть потраченные на него средства, или же найти ему применения в рамках собственного бизнеса — это уже по усмотрению нового хозяина.

20 Мая 2016 в 13:43
Статьи о недвижимости
2914

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости

Офис

Доходность от приобретения офиса и сдачи его в аренду может достигать до 18%. В этом случае важен выбор коммерческой недвижимости — месторасположение, близость к людским потокам, востребованность у определенной категории юридических лиц и т.д.

Есть мнение, что выгоднее положить деньги в банк на депозит и получать доход в виде процентов, чем вложиться, например, в коммерческую недвижимость в Хабаровске. С одной стороны это действительно так — все зависит от той суммы, которой вы располагаете.

Гарантированный возврат депозита на сегодняшний день 700 тыс рублей. Если вы располагаете большей суммой, то нет гарантии, что если случится кризис, вам вернут всю сумму.

Складские помещения

Со складскими помещениями все просто и в тоже время несколько затруднительно. Вы можете  довольно успешно инвестировать в коммерческую недвижимость такого типа, как складские помещения только если знаете наверняка, как будет застраиваться тот или иной район и как в будущем будет востребована эта недвижимость.

Поэтому чаще всего продажей и приобретением этого вида коммерческой недвижимости занимаются крупные компании, которые имеют необходимую информацию.

Коммерческая недвижимость спальных районов

Это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый реальный для большинства инвесторов сегмент рынка коммерческой недвижимости подходящий для инвестирования.

Для того, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость спальных районов достаточно иметь до 10 млн. рублей.

Риски

Чтобы подойти грамотно к покупке коммерческой недвижимости, нужно предусмотреть потенциальные риски, которые могут привести не только к финансовым потерям, но и к краху всего бизнеса.

Недвижимость некапитального строительства

При выборе варианта необходимо убедиться, что данный объект находится в рамках капитального строительства.

Для этого нужно тщательно проверить правоустанавливающие и кадастровые документы на недвижимость.

Двойные продажи

Этот вид мошенничества довольно распространён: собственники продают один и тот же объект двум и более покупателям. Так что, следует быть предельно внимательным. Здесь главным оружием является ваша бдительность.

Обременения

Проверьте, не находится ли рассматриваемый вами объект под обременением (к примеру, под залогом у банка).

Продавец может скрыть этот факт, получив временное освобождение из-под залога.

Покупка обременённой недвижимости незаконна, поэтому покупатель в данном случае станет жертвой обмана, лишившись и объекта, и выложенных за него денег.

Существуют и другие риски частного характера. Чтобы минимизировать их, необходимо со всей ответственностью подойти к покупке объекта коммерческой недвижимости. Будьте осмотрительны и внимательны, советуйтесь со специалистами.

Не приобретайте объекты со сложной юридической историей, когда сменялось несколько владельцев недвижимости.

Особо обратите внимание на объекты, которые приобретались продавцом в конце 80-х, начале 90-х годов: некоторые документы того периода содержат много ошибок.

Также проявите скрупулёзность в отношении правоустанавливающих документов на недвижимость собственника-продавца. Самостоятельный анализ не всегда даёт верный результат, поэтому желательно провести полную экспертизу всех документов на недвижимость.

Как выяснилось, покупка и продажа коммерческой недвижимости – дело весьма затруднительное и серьёзное. Не стоит спешить с выбором и с оформлением сделки. Необходимо осмотреться и оценить не только сам объект, но и его владельца. Тщательный анализ, разумная расчётливость и финансовая грамотность – вот ваши спутники, которые помогут вам успешно приобрести коммерческую недвижимость.

Как осуществляется оформление договора аренды квартиры ? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить квартиру в новостройке, из нашей статьи.

Подойдет ли вам работа агента по коммерческой недвижимости

В отличие от агентов по жилой
недвижимости, риэлторы, работающие в коммерческом сегменте, как правило, не
могут рассчитывать на быстрый первый заработок, организуя сделки для своих
родственников и знакомых (если только все они не занимаются куплей- продажей и
арендой офисов и торговых помещений). Постоянный стресс относительно вашего
заработка в следующем месяце это не лучшая помощь в освоении новой профессии –
агента по коммерческой недвижимости. Поэтому приготовьтесь к тому, что первые
сделки, а значит и комиссионные с них, вы получите далеко не сразу. Исключением
могут быть лишь те случае, когда большинство людей в вашем окружении так или
иначе связаны с бизнесом, а значит, могут с самого начала стать вашими
потенциальными клиентами.

К сожалению, опыт, полученный от работы с жилой
недвижимостью, не может стать надежной базой для агента по коммерческой недви-
жимости. Все, начиная от клиентов до типов объектов и договоров, имеет
существенные отличия. В отличие от сегмента жилой недвижимости клиенты агента
по коммерческой недвижимости не основываются на эмоциях в процессе поиска
подходящего объекта. Здесь вам уже не удастся зарабатывать рутинными показами
объектов, соответствующих запросам клиента, до тех пор пока он просто не
остановится на одном из них. Вам, скорее всего, придется работать с деловыми
людьми, требующими от вас необходимой аналитики и профессионального участия.

Комиссионное вознаграждение вы
получите не сразу. С жилой недвижимостью иногда все происходит очень быстро:
сегодня собственник выставил свою квартиру на продажу, и уже в течение
нескольких недель показов находится покупатель. С коммерческой недвижимостью
процесс «от потенциального клиента до сделки» может занимать гораздо больше
времени. Вы должны быть готовы к тому, что иногда с одним и тем же клиентом
придется работать месяцами, проводить необходимые исследования рынка и
анализировать ситуацию с другими подобными объектами, прежде чем поступит
предложение от потенциального покупателя/арендатора. Но даже после этого вам придется
приложить довольно много усилий для того, чтобы сделка состоялась, потому как
процесс перехода объекта коммерческой недвижимости во временное или постоянное
пользование от собственника к другому лицу сопряжен с множеством специфических
нюансов, которые вы как профессионал должны знать и учитывать.

Агент по
коммерческой недвижимости это человек, всегда готовый к активной и напряженной
работе, компетентный специалист, обладающий необходимыми профессиональными
навыками, умеющий быть достаточно настойчивым, но при этом неизменно оставаться
интеллигентным. Профессия агента по коммерческой недвижимости может приносить
хороший доход, однако, начиная работать в этой сфере, помните о том, что путь к
успеху (до ваших первых комиссионных, а затем – от сделки к сделке) может быть
довольно продолжительным по времени.

Кто-то может сказать вам, что сегмент
коммерческой недвижимости гораздо сложнее жилой недвижимости. В продаже объекта
коммерческой недвижимости, к примеру, вам не приходится рассчитывать на то, что
объект просто очень понравится эмоциональному покупателю. От вас потребуется
гораздо больше участия, аналитических способностей, умения работать с большими
объемами финансовой и статистической информации. Ваши клиенты будут
рассчитывать на то, что вы добьетесь для них оптимальных условий по сделке, а
значит, вам придется проявлять дипломатические способности и хорошие навыки
ведения переговоров. Да, отличий между работой с жилой и коммерческой
недвижимостью, действительно много. Но если в коммерческой недвижимости вы
чувствуете себя как рыба в воде, то этот бизнес может стать для вас золотой
жилой.

ДОКИ Реалти

Ответ

Прокомментируем каждый из возможных вариантов. И расскажем о своих плюсах и минусах в таком случае.

1. Помещение оформлено на физлицо

Плюс такого варианта будет в том, что вам не придется самостоятельно рассчитывать налог на имущество физлиц. Его вы будете перечислять на основании уведомления из ИФНС. То есть налоговики сами рассчитают вам налог (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Срок уплаты налога на имущество – не позднее 1 октября года, следующего за годом за который начислен налог (п. 1 ст. 409 НК РФ). Никакую отчетность (декларацию) сдавать не придется.

Налоговые ставки по налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) с учетом положений пункта 5 статьи 406 Кодекса.

Однако если вы впоследствии сдадите имущество в аренду своей организации, то вам придется с полученного дохода платить НДФЛ 13 %. Удерживать его будет сама компания как налоговый агент. То есть арендную плату вы будете получать за вычетом данного налога. При этом слишком низкую цену за аренду устанавливать также не советуем. Если вы будете учредителем в фирме с долей более 25%, то вы считаетесь взаимозависимым лицом по отношению к компании, тогда налоговики могут проверить цену вашей аренды. И если она будет отклоняться от рыночной — доначислят вам доход и налог.

2. Помещение оформлено на юрлицо.

Если вы не нашли себя в перечне и ваш объект не отвечает критериям имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, платить налог на имущество не нужно.

Когда ваша компания применяет общий режим налогообложения, то налог на имущество организация платить вам придется. Эта система не освобождает вас от уплаты налога на имущество. Рассчитывать налог вам нужно будет самостоятельно. А также придется подать декларацию по налогу (п. 3 ст. 386 НК РФ).

Таким образом, с точки зрения уплаты налога и представления отчетности оформление помещения на физлицо – выгоднее. Самим вам рассчитывать налог и отчитываться по нему не придется. Но если ваша фирма применяет УСН или ЕНВД, то налог может вообще не придется платить. Если он не отвечает условиям статьи 378.2 НК РФ. То есть не является объектом, база по которому определяется как кадастровая стоимость. В противном случае нужно будет перечислять налог и сдавать по нему отчетность.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector