Что такое коммерческая недвижимость

Что почем

Процентные ставки по рублевым депозитам перешагнули 50-процентный рубеж. На сегодня это самый прибыльный способ приумножить личные сбережения. Правда, далеко не все безоговорочно готовы именно так распорядиться своими деньгами. Во-первых, сами банкиры уверены: ставки пойдут вниз, причем довольно скоро. А во-вторых, слишком живы в памяти события 2011 года, когда держатели вкладов в белорусских рублях серьезно пострадали. Поэтому самые осторожные белорусы предпочитают не “рублить” сгоряча, и если и открывать депозит, то в валюте.

Альтернатив вкладам достаточно. Наиболее привычная – инвестиции в жилье. Мало того что этот способ позволяет сберечь семейный капитал, так еще можно получать прибыль от аренды. Вот только вложения в квартиру с последующей сдачей ее в аренду, по подсчетам экспертов, сулят всего 6% годовых, то есть чуть больше процентов по валютным депозитам.

Показатель Депозит* Квартира** Офис***
доход % в год 5,5% 6% 9%
окупаемость 13 лет 17 лет 8 лет
риски изменение % ставки, инфляция снижение стоимости аренды, постоянная необходимость вкладывать в ремонтные работы и т.д. снижение арендных ставок

* Валютный депозит по максимальной текущей ставке 5,5% годовых
** Однокомнатная квартира в центре города стоимостью 80 000 долларов с текущей арендной платой 450 долларов в месяц
*** Офис 100 кв. м стоимостью 2500 долларов/кв. м и арендной ставкой 18 евро за кв. м.
– Покупая и сдавая в долгосрочную аренду офис или торговое помещение, инвесторы получают в 1,5 раза большую доходность, чем при сдаче квартир. При этом усилий и затраченного времени по управлению таким бизнесом требуется гораздо меньше, – рассуждает заместитель руководителя “Твоя столица. Недвижимость для бизнеса” Ольга Сенчук. – Получается, вложенные в офисы деньги можно вернуть всего за 8 лет, после чего десятилетиями получать чистый доход.
Тем более что офисный инвестор зарабатывает не только на аренде. За несколько лет стоимость помещений может вырасти в 1,5 раза. – Многие объекты, которые мы предлагаем покупателям, ежегодно дорожают более чем на 20%. Если правильно выбрать бизнес-центр и быстро найти арендатора, можно достичь наивысших доходов при минимальных рисках, – заверяет эксперт.

Очевидная выгода инвестирования в коммерческую недвижимость пока не приобрела массового характера у физических лиц

Они в основном обращают внимание на сегмент жилого фонда как наиболее понятный. Физические лица, вместе с тем, имеют право покупать и сдавать в аренду и коммерческую недвижимость.

Каковы нюансы законодательства?

– Законодательство не запрещает гражданам владеть, пользоваться и распоряжаться объектами коммерческой недвижимости

С этой точки зрения права физических и юридических лиц полностью идентичны, – поясняет Ольга Сенчук. – При этом, если физическое лицо сдает в аренду только одно помещение, такая деятельность не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Как разобраться в коммерческой недвижимости?

Прежде всего нужно понимать, что коммерческая недвижимость подразделяется на помещения в соответствии с назначением: производственного, складского, торгового и административного назначений. Помещения с производственным и складским назначением узкоспециализированы и действительно сложны для инвестирования. Вот с торговыми и административными помещениями дела обстоят куда проще.

Магазин или офис?

Ставки аренды на помещения под магазин, конечно, выше, чем ставки аренды офиса. Но не все так просто! Цена “квадрата” на торговые помещения точно так же в разы выше. И найти предложение действительно доходного места для торговли крайне сложно даже специалистам. Как правило, торговые объекты достаточно велики по площади, и общая цена сделки около 1 000000 долларов не под силу большому числу физических лиц.

Готовый офис или долевое строительство?

Интересны могут быть административные помещения – как готовые, так и помещения в строящихся бизнес-центрах или встроенные в жилые дома

Важно грамотно оценить ликвидность помещения.

Как оценить ликвидность?

– Можно справиться с этой задачей самостоятельно, изучив годовые отчеты консалтинговых компаний по административной недвижимости за несколько лет. Однако, как известно, “время – деньги”, поэтому можно прибегнуть к консультациям специалистов, – добавила Ольга Сенчук.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Налогообложение коммерческой недвижимости – одна из самых сложных сфер
правового регулирования в том числе и потому, что при различных
вариантах перехода прав получают одинаковые фактические результаты, но
разные юридические последствия, касающиеся уплаты налогов.

В
разных странах существуют разные системы налогообложения коммерческой
недвижимости. Они отличаются по видам и структуре налогов, а также по их
ставкам, способам взимания, фискальным полномочиям органов власти
разного уровня, уровню, масштабам и количеству предоставляемых льгот, по
видам объектов, по видам хозяйственно назначения и т.д.

Для
определения налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость
объектов недвижимости.

Льготы обычно предоставляются или по категориям налогоплательщиков
(например социально незащищенным налогоплательщикам), или с учетом
характера собственности (государственной, муниципальной и т.д.).

Налоги на недвижимость могут быть как федеральными, так и местными, как
на имущество, так и НДС.

Ставки налога на недвижимость могут быть как фиксированными, так и
переменными (меняющимися от года к году в зависимости от состояния
местного бюджета).

При
покупке коммерческой недвижимости лицо становится собственником
недвижимого имущества. В зависимости от вида лица собственник является
объектом обложения налогом либо на имущество физических лиц, либо
налогом на имущество организаций. Также имеет значение является ли
налогоплательщик налоговым резидентом РФ.

Если
коммерческая недвижимость приобретается юридическим лицом, то ставку на
имущество организаций определяет соответствующий закон представительного
органа субъекта РФ, в котором расположено недвижимое имущество. Нужно
иметь в виду, однако, что в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2%.

При
переходе права собственности на коммерческую недвижимость от продавца к
покупателю, данная операция подпадает под понятие реализации,
установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС.

Важно
иметь в виду, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое
ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит (такая практика
часто встречается). Налоговая ставка на доходы иностранных организаций не связанные с
деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство,
устанавливаются в размере 20 %

Налоговая ставка на доходы иностранных организаций не связанные с
деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство,
устанавливаются в размере 20 %.

Наименьший налог на имущество придется заплатить при покупке нежилого
помещения покупателем – физическим лицом. С полученных доходов граждане
уплачивают налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 %.

Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы
физических лиц имеют прав уменьшить доходную сумму, с которой взимается
налог, на сумму документально подтвержденных расходов, которые пришлось
понести в связи с предпринимательской деятельностью (в том числе и
связанных с используемыми объектами коммерческой недвижимости).

Следует иметь в виду, что известное положение об имущественном налоговом
вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть
применено к коммерческой недвижимости.

Классификация товаров

В действующих нормативных актах преимущественно употребляется термин “товар”, а в некоторых

– “продукция” (например, сельскохозяйственная), однако различия между ними не проводится. Вместе с тем термин “продукция” имеет и специальное значение. В соответствии со ст. 136 ГК РФ продукция наряду с плодами и доходами рассматривается как поступления, полученные в результате деятельности человека, иными словами, в данной статье под продукцией понимается “техническое приращение имущества, полученного в результате его производительного использования (например, готовая продукция)”.

По цели использования товары подразделяются, во-первых, на товары потребительского назначения, используемые гражданами для домашнего, семейного и личного потребления, и, во-вторых, товары, предназначенные для производственного потребления.

В свою очередь, товары потребительского назначения подразделяются на продовольственные и промышленные. Товары производственного назначения подразделяются на различные виды в зависимости от их назначения в производственном процессе: основное оборудование, основные материалы, сырье, полуфабрикаты и т.п.

Основное значение для ведения промышленной и торговой деятельности имеет общегосударственная классификация товаров, проводимая в виде Общероссийского классификатора продукции (ОКП), который принят Постановлением Госстандарта России 30 декабря 1993 г. N 301 и действует с 1 июня 1994 г. на территории РФ. Он составлен на основе использования системы цифрового кодирования информации о товарах, что позволяет автоматизировать информацию о товарах всех отраслей хозяйства и обеспечить их статистический учет.

Важное значение имеет также товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности Таможенного союза, которая проводится для осуществления мер таможенно-тарифного и нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности (ст. 50 Таможенного кодекса Таможенного союза)

Для формирования номенклатуры продукции для федеральных государственных нужд, повышения ее качества и конкурентоспособности на мировом рынке Правительством РФ принято решение о создании федеральной системы каталогизации продукции для федеральных государственных нужд и одобрены основные положения ее создания.

Каталогизация продукции означает проведение работ по единообразному представлению, сбору, классификации, идентификации, кодированию, регистрации, обработке, хранению и распределению информации об изделиях и материалах, заказываемых для федеральных государственных нужд.

Система каталогизации представляет собой организационно упорядоченную совокупность документов, включая федеральный каталог продукции, единый кодификатор предметов снабжения для федеральных государственных нужд, каталожные описания продукции и другие документы, а также информационных технологий представления, сбора, классификации, кодирования, идентификации, регистрации, обработки, хранения и распределения информации о продукции.

Утверждены Перечень групп однородной продукции и федеральные органы исполнительной власти, ответственные за разработку и ведение разделов федерального каталога продукции для федеральных государственных нужд.

Проведение каталогизации позволяет обеспечить учет существующей продукции и потребностей в новой продукции, выявить взаимозаменяемую продукцию, обеспечить замену дублирующей и морально устаревшей продукции, необходимой для обеспечения федеральных государственных нужд. Так, заказы на поставку одноименных товаров, под которыми понимаются товары, относящиеся к одной группе в соответствии с номенклатурой товаров для государственных или муниципальных нужд, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативное правовое регулирование в сфере размещения заказов, могут быть размещены путем проведения совместных торгов двумя и более заказчиками (ч. 6.1 ст. 10 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”).

Коммерческое и некоммерческое помещение в чем различие

29.11.2017 09:42

Недвижимость

Существуют две основные категории помещений:

  • жилые
  • нежилые

Закон выделяет также типы целевых назначений для помещений. С назначением жилых помещений вопросы вряд ли возникнут. Ситуация с нежилыми помещениями несколько сложнее. По целевому назначению нежилые помещения могут быть:

  • торговые
  • производственные
  • офисные
  • образовательные
  • свободного назначения и т.д.

Коммерческие и некоммерческие помещения различаются по типу регистрации. Например, жилое здание может быть как коммерческим, так и некоммерческим, если оно находится в собственности муниципалитета. Законодательством определен порядок перевода помещения из одного статуса в другое. Стоит отметить, что отдельная квартира не может считаться коммерческой недвижимостью, если се здание не является таковым.

Коммерческая недвижимость – вид недвижимости, используемой для получения прибыли. В категории коммерческой недвижимости выделяют следующие подкатегории:

  1. Помещение свободного назначения (не юридический термин). ПСН – этой аббревиатурой обозначают помещения, которые расположены в здании, изначально не предназначенном для аренды, например, крупные новостройки – их первый этаж часто бывает занят офисами небольших компаний, сферы услуг, магазинами («24 часа»). «Свободное назначение» – это также возможность переделывать внутреннее убранство комнат под свои нужды.
  2. Торговые помещения. Здесь предполагается обязательное наличие больших площадей для размещения и хранения товара.
  3. Офисные помещения. Большие площадки для размещения кубиклов, или несколько кабинетов, например, на одном этаже торгового центра с привязанной к ним системой полезных помещений для бизнеса: комнаты переговоров, конференц-залы, ресепшены и т.д.
  4. К коммерческой недвижимости относят также и промышленные здания (цеха, производственные строения, а также – АПК (административно-производственные комплексы).
  5. Здания, предназначенные для аренды жилых помещений. Этот тип недвижимости особенно распространен за рубежом. Называют его апартаменты.

Юридические аспекты использования помещений – это отдельная тема, но в любом случае, на арендодателя возлагается очень большая ответственность по соблюдению противопожарной, экологической безопасности, санитарно-эпидемиологических иных норм. Арендодатель обязуется поддерживать помещения в рабочем состоянии и отражает эти свои действия в арендной плате.

На сайте solaris-korolev.ru вы сможете подобрать некоммерческое помещение для вашего бизнеса

Сбербанк представил услугу снятия наличных денежных средств при оплате в магазинах банковской картойВ рамках выставки METRO EXPO – 2019 Сбербанк представил новую услугу снятия наличных денежных средств при оплате в магазинах через Mastercard или Visa. Услуга появится в торгов Можно ли верить инвестиционным проектам типа DaxumПроект Daxum был создан в середине апреля 2019 г., и ориентировался в первую очередь на людей, желающих получать прибыль от оборота криптовалюты, но совершенно не облад
Следующая >

Гость_Slava81_ 13 Jan 2014

Да, Москва. Я не примерно, я точно представляю чего сколько стоит. Интересует как раз самые ликвидные в плане аренды площади со сверхвысокой проходимостью. Есть конкретно заинтересовавшие предложения

Я и сам примерно представляю, что к чему, и материала уже успел почитать не мало, про методы анализа проходимости, средний чек, плотность населения, пешую 5-ти минутную доступность, автомобильную, в общем кучу мало важной информации… Глубоко убеждён, что для стрит ритейла важен исключительно трафик возле входа и визуальная доступность вывески и витрины

Я, конечно, понимаю, что возле входа в институт тоже сверхвысокий трафик, а качество другое, но меня интересуют исключительно спальные не престижные районы и помещения у станций метро с особенно высоким трафиком (Щёлковская, Алтуфьевская, Медведково и т.д.). Не интересуют курятники и палатки, инвестицию рассматриваю как пенсионную, только жилые дома первые этажи с уже оборудованными витринами и отдельным входом, всеми согласованиями, согласиями жильцов дома и оформленными переводами. С нормами необходимой мощности, размерами коммунальных платежей, налогообложением и сроками эксплуатации жилых домов разного типа и годов постройки я уже знаком. А вот чего я пока не знаю, это типового метода оценки и определения арендой ставки, который используют агентства, когда к ним приходит клиент с предложением продать или подыскаться арендатора. Мне нужно вложение, которое принесет мне не менее 10% в рублях за первый год чистыми, то есть, где-то 10.8%-11% от ГАП указанного в договоре, с последующей индексацией привязанной к бивалютной карнизе. Лучше, конечно, возможность помесячной индексации, в привязанной к валюте. Ориентироваться на соседние предложения в этом вопросе сложно, если только нет информации по арендным ставкам на ближайшие витрины. Как правило, подобные помещение продаются уже с арендатарами и договорами, но, как человек здравомыслящий я не исключаю возможность сговора арендатора и собственника, по этому оценить хочется адекватно, при возможной замене арендатора. Есть понимание необходимости привлечения агента для помощи, но беда в том, что я ни кому не доверяю, и первичную оценку хочу провести сам. К тому же, я отчётливо представляю, сколько среди агентов дилетантов и неадекватных персонажей.

В общем, собираюсь провести пару недель непосредственно стоя на улице перед предполагаемым к покупке объектом и считая людей (3 раза в день: утро, обед вечер, минут хотя бы по 20 мин.). Ещё, есть понимание, что на форуме я зря трачу время, никто потенциальную покупку мне тут не оценит, и нужно смело идти в агентство, но хотелось сначала вооружиться минимумом необходимой информации. По этому буду благодарен за информацию типа: Для подобных помещений и района такого типа при проходимости в непосредственной близости от входа в часы пик около 5-7 тыс чел/ час и средней проходимости на 12 часов рабочего времени, на пример, 800-1 тыс чел/час арендная ставка обычно составляет 7-8 тыс рублей за кв. м. в мес.. На большее я и не рассчитываю, заранее спасибо!

Обновлено: 12.01.2019

103583

Критерии выбораобъекта недвижимости

Месторасположение.

Текущее удобство расположения и внутренняя структура.  Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного
обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли
выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения

Обратите
внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по
изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая
ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно
возможных перебоев электроэнергии и воды

Разузнайте, что было на этом месте до
вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке.

Цена. Конечно
же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее
местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка,
наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»),
возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования
производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может
быть залоговое имущество по бросовой цене,
или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного
погашения кредита.

Коммерческаянедвижимость бывает разного назначения

Недвижимость свободного назначения.

Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг.
К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные
центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.

Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения
бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.

Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские
комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий
товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.

Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры,
аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.

Нежилой фонд. Отдельным
пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные
из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель
вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское
помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д.

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых  с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых  расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся

Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Заключение сделки и расчёты

После проверки правоспособности сторон и определения функциональных и юридических характеристик объекта, возникают условия для оформления перехода прав. По преимуществу вначале составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП),  соответственно с действием п.1 статьи 429 ГК РФ.

На основании ПДКП вносится авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

ПДКП не подлежит регистрации, его правоспособность имеет силу до момента составления купчей. Поэтому недопустимо требовать полной оплаты за приобретаемый объект на основании его заключения.

Так же не допускается выплачивать полную стоимость, не заключив основного договора, так как в случае срыва сделки или недобросовестности продавца, вложенные инвестиции останутся в пользовании недобросовестного контрагента, без права приобретения недвижимости.

В ПДКП вносят существенные положения, которые:

  • определяют условия проведения сделки;
  • назначают сроки проведения;
  • фиксируют оговоренную стоимость;
  • вносят сумму аванса.

Допускается вносить иные сведения, имеющие отношение к процедуре. К числу таковых относятся замечания и недочёты в правовом оснащении объекта, которые продавец обязался устранить.

В обозначенный срок контрагенты, при помощи юриста или риэлтора заключают основной договор, который вменяет сторонам произвести взаиморасчёты:

  1. Продавец (арендодатель) передаёт право распоряжения актом приёмки, составленным на материальное имущество и юридическую документальную базу.
  2. Покупатель передаёт деньги или ценные бумаги, на сумму, установленную положением договора.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

Иногда продавцы требуют от покупателей передачи установленной суммы денег нелегальным способом.
Занижение стоимости квартиры

При расторжении договора или отказе в регистрации, путём признания сделки оспоримой (ничтожной), возникнут условия реституции, в результате которых объект и право владения им, возвратятся к продавцу, а покупатель получит только сумму, указанную в купчей.

По преимуществу суды отклоняют иски обманутых, таким образом, покупателей, признавая их осознанные действия по занижению стоимости – недобросовестными. Иные ситуации допускают вменение сторонам уголовных санкций за налоговое преступление.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector